En los últimos 15 años, Qatar ha experimentado un profundo cambio, con una población que se ha triplicado y una frenética actividad constructora, pasando a ser uno de los países más ricos del mundo, como consecuencia de sus vastos recursos de gas y petróleo.
Cuando en 1996 tuvo lugar en Qatar la inauguración del primer centro comercial, Doha City Centre, la población del país rondaba los 680,000 habitantes, los ingresos per capita oscilaban en torno a los 15.000 dólares y, los zocos y mercados al aire libre constituían la principal vía de distribución al por menor.
En la actualidad, la población de este pequeño país del Golfo, sobrepasa ligeramente los 2 millones de habitantes y los ingresos per capita prácticamente se han multiplicado por diez, situándose en torno a los 115.000 dólares. Qatar ocupaba en 2010 la primera posición en el ranking mundial de PIB per cápita; en 2011 pasó a segundo lugar. Según el FMI, se espera que Qatar siga detentando esta privilegiada posición hasta 2016, situándose por delante de vecinos tales como EAU, Kuwait o Arabia Saudí.
Elevada demanda de espacio comercial, que pronto podría convertirse en un exceso de oferta
El concepto de “centro comercial” ha tenido un notable éxito en este país, al igual que en sus países vecinos, por dos razones fundamentales: unas condiciones climatológicas extremas y una ausencia casi total de opciones de ocio y entretenimiento. El centro comercial representa en la actualidad el punto de referencia de la vida social urbana de Doha, especialmente durante los fines de semana y los meses de verano, cuando las temperaturas llegan a sobrepasar los 50ºC y la humedad se dispara. Además, los nuevos centros comerciales han mejorado y aumentado significativamente las propuestas de ocio, al mismo tiempo que diversificaban y sofisticaban la oferta de compras, lo que ha contribuido a consolidar esta nueva tendencia social de vida en torno al centro comercial.
En la actualidad, Doha cuenta con 14 centros comerciales, y 14 nuevas aperturas se han anunciado para finales de 2015. Este exuberante apetito por nuevos centros comerciales parece justificarse mayormente por el elevado poder adquisitivo de sus residentes, ya sean qatarís o ejecutivos expatriados, ya que la industria turística aún se encuentra en sus primeros estadios de desarrollo.
Otros factores que también han contribuido a este notable desarrollo de centros son una creciente población joven, un elevado grado de confianza en el consumidor, y la popularidad del estilo de vida occidental, tan orientado al consumo. Asimismo, la creciente actividad constructora de centros busca diversificar la oferta de moda y accesorios, para evitar que los residentes locales se gasten el dinero en la vecina y exitosa Dubai , que en la actualidad representa el destino de ocio y compras de referencia de toda la región del Golfo.
El mercado de los centros comerciales se encuentra dominado por unos pocos operadores locales bien establecidos como son Villaggio, City Centre, Landmark Mall y Porto Arabia, que en su conjunto representan la mayoría de la oferta actual. Tan sólo los centros comerciales Villaggio y City Centre, representan el 42% de la oferta actual de superficie comercial en el país.
La demanda de espacio en centros comerciales es muy alta en la actualidad y no cubre ni de lejos la demanda actual. Los centros más maduros y mejor establecidos arriba mencionados tienen un grado de ocupación del 100% con largas listas de espera de nuevos inquilinos.
Sin embargo, según indican expertos del sector como Colliers International, DTZ International y Tamdeed Group, dada la enorme magnitud del nuevo espacio comercial que se espera esté operativo para finales de 2015, esta situación de carestía podría traducirse rápidamente en un escenario de exceso de oferta suponiendo que todos los nuevos proyectos se entreguen según los tiempos calculados. Además, este exceso de la oferta podría causar una guerra de precios haciendo caer las rentas y dejando locales vacantes en la oferta final de centros comerciales.
En la actualidad, Qatar cuenta con unos 650.000 m2 de superficie comercial estructurada en centros, lo que supone una densidad de espacio comercial de 300 m2 por cada 1.000 habitantes (la mayoría de las ciudades europeas oscila en torno a los 200 m2/1.000 habitantes). Una vez se inauguren los 14 proyectos previstos, entrarán en el mercado alrededor de 1.100.000 m2 de SBA (superficie bruta alquilable), haciendo que el ratio se dispare a 0.8 m2/habitante (800 m2/1.000 habitantes). No obstante, este ratio aún quedaría lejos de los ostentados actualmente por ciudades vecinas como Dubai (1.4 m2/habitante) o Abu Dhabi (1 m2/habitante). Sin embargo, la diferencia reside en que estas ciudades emiratís cuentan con una industria turística muy consolidada en el caso de Dubai, donde el 30% del gasto realizado en centros comerciales se debe al turismo.
El turismo se presenta, por tanto, como el desafío y la solución a esta potencial situación de futura sobre-oferta de centros comerciales en Qatar. En 2013, unos 2,3 millones de turistas visitaron el país, un 10% más que en 2012; y algo más de 1 millón procedían de los países del Golfo (+13%). La industria turística qatarí está en su infancia y para que ésta llegue a alcanzar un desarrollo significativo se precisan de grandes inversiones en infraestructuras de ocio y entretenimiento.
Qatar será la sede de los próximos mundiales de fútbol de la FIFA en 2022, y el país espera recibir 3,5 millones de turistas durante la celebración de dichos juegos. La celebración de este evento, por el que Qatar luchó intensamente, se ha convertido en el principal estímulo inversor del país, que contempla la remodelación de importantes infraestructuras, así como la creación de numerosas instalaciones deportivas, centros comerciales y diversos mega-proyectos de ocio, entre los que destacan Lusail y Katara, que se esperan consoliden la industria turística del país.
Afluencias y rentas comerciales
Villaggio es uno de los centros comerciales más populares de Doha y presenta el mayor volumen de afluencias con 17 millones de visitantes al año. Le siguen en importancia, City Centre, con 14 millones y Landmark con algo más de 9 millones de visitantes al año.
Sin embargo, si atendemos al número de visitas por metro cuadrado, el centro comercial número uno en el ranking sería The Gate, con unos 250 visitantes/m2/año, seguido muy de cerca por Landmark, City Centre y Villaggio, cuyos ratios de afluencia oscilan entre los 200 y 230 visitantes/m2/año.
En City Centre, la afluencia semanal promedio ronda los 40.000 visitantes, aunque en determinados momentos esta afluencia puede llegar a los 100.000 visitantes. Este centro comercial, que se encuentra ocupado al 100%, tiene una lista de espera de 12 a 18 meses.
Las rentas de alquiler promedio en centros comerciales en Doha oscilan entre los 140 y los 250 QAR/m2/mes. Villagio y Landmark son los centros con rentas más elevadas, entre 230 y 250 QAR/m2/mes para un local promedio, según DTZ International.
De compras por el extranjero
Mas del 60% de la población qatarí se encuentran en el rango de edad por debajo de los 35 años, segmento para el que las compras y cenar fuera representa una importante actividad de ocio en esta parte del mundo. Este grupo de edad presenta una notable tendencia al consumo, y es el que más contribuye al gasto.
El segmento de población local con mayor nivel adquisitivo, generalmente realizan sus compras en Europa, en sus viajes a ciudades como Londres, París, Ginebra o Milán. Sin embargo, las clases medias o con un poder adquisitivo menor, tienden a viajar a países del Sureste asiático, como Tailandia o Malasia, en viajes de ocio-compras. Beirut, que en su día fue un importante destino de compras de la región, ha perdido su atractivo como consecuencia de las recientes tensiones políticas en el país.
Entre los expatriados árabes residentes en el país, pertenecientes al segmento medio-alto, que en general tienen una fuerte orientación a la marca, muchos de ellos realizan compras por internet. Los expatriados asiáticos o europeos, por el contrario, aunque tenga un poder adquisitivo alto y les gusten las marcas, tienden a esperar a las promociones locales o bien realizan sus compras cuando viajan a sus países de origen.
