Durante el periodo 2001-2008 el mercado de centros comerciales en España vivió un boom con la incorporación de casi seis millones de metros cuadrados de nueva superficie, y tasas de crecimiento de la superficie comercial disponible por habitante del 8,8%. Este fenómeno coincidió con la mayor expansión económica de la historia de nuestro país, años en los que el consumo crecía anualmente en valores absolutos al 6,5%, por lo que la oferta de los nuevos centros comerciales era absorbida sin dificultad.
Sin embargo en 2008, con la llegada de la recesión económica mundial, el consumo en España se contrajo de forma acusada, experimentando sucesivas caídas anuales desde entonces. Las ventas se desplomaron en todos los ámbitos y formatos comerciales. Como consecuencia, los centros comerciales se vieron abocados a sucesivos ajustes en las rentas, incrementando las bonificaciones y controlando al detalle los gastos de servicios, disminuyendo las tasas de esfuerzos de los operadores para evitar la salida de muchos inquilinos incapaces de subsistir.
EVOLUCIÓN DE LA FACTURACIÓN DEL COMERCIO TEXTIL EN ESPAÑA (`000€)
Fuente Acotex 2013
Se frenó la construcción de nuevos proyectos, afectados por la sequedad crediticia del momento, unas tasas de paro desorbitadas, la falta de confianza entre los consumidores y los empresarios españoles, y algunos promotores se quedaron con los proyectos a medias o con los solares vacíos, y otros inversores vieron como se devaluaban sus inmuebles por la caída de las rentas de mercado.
Fuente: El País, Economía
Desde entonces, la expansión de centros comerciales ha seguido una trayectoria muy selectiva, centrada sobre todo en la inauguración de proyectos “prime”, que han aguantado mejor el embate de este panorama desolador. Por el contrario, los centros comerciales secundarios, especialmente aquellos peor ubicados o con una oferta de escasa calidad y atractivo para el consumidor, sufrieron la salida de inquilinos clave y una devaluación significativa de sus activos, por lo que muchos de ellos se vieron abocados al cierre.
La facturación total en centros comerciales ha descendido un 10% en el periodo 2008-2013 pasando de 7.247 millones de euros a 6.578 millones de euros en 2013 (Acotex 2013). Las ventas del total de centros comerciales a cierre del ejercicio 2013 representa un 41% del volumen total de facturación textil nacional (16.472 millones de euros).
En 2013, la nueva superficie bruta alquilable (SBA) llegó a mínimos históricos, con la entrada de 175.959 m2 nuevos al mercado nacional (Acotex). En la actualidad, España cuenta con un total de 542 centros comerciales que suman en total 15,3 millones de m2 de SBA. La media de superficie disponible por cada 1.000 habitantes alcanza los 317 m2/1.000 habitantes, un 18% por encima de la media europea que es de 269,2 m2/1.000 habitantes. Así, España se sitúa por delante de países como Reino Unido, Francia, Italia o Alemania, y por detrás de Suecia, Finlandia Dinamarca, Holanda o Irlanda.
La estructura de la oferta de centros comerciales en España presenta una notable atomización de forma que las cinco primeras empresas en términos de SBA reúnen únicamente el 14% de la superficie total. Este panorama competitivo en el sector se ha visto alterado en los últimos ejercicios como consecuencia de las operaciones de compra de centros lideradas por fondos de inversión.
Según JLL, hasta marzo de 2013, las ventas medias en los Centros Comerciales seguían cayendo, con un descenso del 16% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. La venta media seguía cayendo situándose en 2.000€/m2/mes, muy por debajo de los 2.400€/m2/mes del ejercicio anterior. La subida del IVA al 21% unos meses antes, una menor renta disponibles y la eliminación de la paga extraordinaria de Navidad se encontraban entre las principales razones. Muchos inversores centraban sus esfuerzos en la ampliación de sus activos actuando como promotores. Además, las renovaciones de los centros ya existentes seguía aumentando como solución para afrontar la creciente competencia de centros.
En los últimos meses de 2013, sin embargo, se ha observado cierta reactivación en la demanda de locales comerciales en las calles más caras de Madrid y Barcelona y en los centros comerciales de referencia por parte de marcas internacionales y nacionales, por lo que la brecha entre los espacios prime y los secundarios seguía creciendo.
El desarrollo de nuevos proyectos en los últimos tiempos ha estado muy condicionado por la falta de financiación, los avatares experimentados por la deuda española, y un consumo que no ha dejado de caer hasta finales del 2013. Muchos inversores extranjeros se mostraban reacios ante un panorama todavía incierto, o bien buscaban “gangas”.
En los últimos meses, los inversores parecen animarse tímidamente debido a la leve mejora en las condiciones económicas del país, pero todavía reina la prudencia y aún ha de confirmarse que las medidas de reactivación emprendidas por el gobierno darán los resultados esperados, por lo que las nuevas aperturas siguen estrechamente vinculadas al consumo y se centran en activos “prime”.
Las rentabilidades obtenidas por los centros comerciales “prime” en 2013 oscilaron en torno al 6,75% en 2014, mientras que los centros “secundarios” han registrado un ascenso con una tasa en valores cercanos al 8,5% (JLL).
